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Taxas de Juro no Crédito à Habitação… O Que Você Deveria Saber



Os empréstimos à habitação podem ser contratados com taxa de juro variável, com taxa de juro fixa ou com taxa de juro mista.

Além da taxa de juro, o cliente tem de pagar comissões e outros encargos associados ao empréstimo.

Empréstimos com taxa de juro variável

Nos contratos de crédito à habitação com taxa de juro variável, a taxa de juro resulta da soma do indexante e do spread:

Indexante (taxa de juro de referência) corresponde geralmente à Euribor (European Interbank Offered Rate), que é a taxa de referência do mercado monetário interbancário e resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. O cliente pode optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses.

Spread é a componente da taxa de juro que acresce ao indexante. O spread é livremente definido pela instituição de crédito para cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value) e o seu custo de financiamento. Dependendo da estratégia comercial da instituição de crédito, o spread poderá ser reduzido como contrapartida pela aquisição, necessariamente facultativa, de outros produtos (vendas associadas).

As instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.

As instituições de crédito devem ainda:

❖ Assegurar que o indexante utilizado para calcular a taxa de juro é claro, acessível, objetivo e verificável pelas partes do contrato de crédito (instituição de crédito e cliente bancário) e pelo Banco de Portugal

❖ Assegurar que o indexante que corresponda a uma variável monetária de referência seja determinado por uma instituição independente e adequado às caraterísticas do contrato de crédito em causa

❖ Manter os registos históricos do indexante utilizado para a taxa de juro, aos quais o cliente bancário deve poder aceder de forma simples e gratuita.

Empréstimos com taxa de juro fixa

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro fixa, a taxa de juro é sempre a mesma e a prestação não se altera durante o prazo do contrato.

A taxa de juro fixa é livremente estabelecida pela instituição de crédito em cada contrato, tendo em conta, designadamente, o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o risco de fixação da taxa de juro por um período relativamente longo.

Um contrato de crédito à habitação com taxa de juro fixa permite ao cliente não estar exposto ao risco de variação da taxa de juro. Por isso, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico mas com taxa de juro variável.


Empréstimos com taxa de juro mista

Nos empréstimos contraídos a taxa de juro mista, as partes acordam que o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.

Por exemplo, um empréstimo à habitação a 30 anos pode ter uma taxa fixa durante os primeiros 5 anos e uma taxa variável, indexada à Euribor, nos restantes 25 anos.

No período em que se aplique a taxa variável, as instituições de crédito não podem rever o valor do indexante com uma periodicidade diferente do prazo desse mesmo indexante. Por exemplo, nos contratos em que o indexante seja a Euribor a 3 meses, o valor dessa taxa só pode ser revisto de 3 em 3 meses.

Taxa de juro e outros encargos

A taxa de juro, livremente negociada entre a instituição de crédito e o cliente bancário, é apenas um dos encargos a pagar pela concessão do empréstimo.

O cliente tem de pagar comissões e outros encargos (por exemplo, com abertura do processo e avaliação do imóvel) que são cobrados pela instituição no início da operação (“à cabeça”) e durante a vigência do contrato.

Para que o cliente conheça o custo do empréstimo, as instituições de crédito têm de apresentar:

❖ Taxa de juro anual nominal (TAN)

❖ Taxa anual de encargos efetiva global (TAEG)

❖ Montante total imputado ao consumidor (MTIC)

No crédito à habitação, o imposto do selo incide sobre o montante financiado:

❖ 0,04% para prazos inferiores a 1 ano;

❖ 0,5% para prazos de 1 a 5 anos;

❖ 0,6% para prazos superiores a 5 anos

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