Portugal Enfrenta uma Crise Habitacional… Não uma Bolha Imobiliária!
- Infinite Solutions
- há 6 dias
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Enquanto empresário do sector imobiliário, não posso deixar de reflectir sobre o momento que Portugal atravessa no mercado imobiliário.
Muito se fala de preços, especulação e riscos de bolha imobiliária, mas há algo que raramente é sublinhado… A maior parte do parque habitacional português continua a pertencer aos próprios Portugueses. É esta propriedade generalizada que permitiu a muitas famílias beneficiar da valorização imobiliária, vendendo a casa antiga para melhorar as condições de vida e garantir um futuro mais confortável para os seus filhos.
A verdade é que Portugal sempre foi um país de proprietários e não de inquilinos. Apenas a Polónia ultrapassa a percentagem de agregados familiares com casa própria. E isto não aconteceu por acaso. Durante décadas, o arrendamento foi penalizado por políticas erradas… Impostos inadequados, congelamento das rendas, falta de segurança jurídica para os senhorios e um processo de licenciamento lento e burocrático que atrasou a oferta de novas habitações. O resultado foi inevitável… Escassez estrutural de habitação e uma subida contínua dos preços.
O Instituto Nacional de Estatística confirma o que todos sentimos no terreno. No segundo trimestre deste ano, o preço médio do metro quadrado ultrapassou os 2.000 euros, com um aumento anual de 19%, o mais elevado desde o início da série estatística. A Comissão Europeia calcula que o mercado português esteja sobrevalorizado em cerca de 35%, o maior aumento registado em 2024 entre todos os países da União Europeia.
Mas será este um sinal de uma bolha imobiliária prestes a rebentar?
Nem todos concordam. O Banco de Portugal, bem como vários especialistas do setor, salientam que o fenómeno resulta sobretudo da falta de oferta e não da especulação. Entre 2014 e 2024, os preços nominais das casas aumentaram mais de 200%, mas o número de imóveis disponíveis não acompanhou esta evolução.
O principal problema é o acesso à habitação. As famílias da classe média estão cada vez mais afastadas do mercado, com o peso das prestações da habitação a ultrapassar, em alguns casos, os 40% do rendimento mensal. Ainda assim, os dados revelam que o incumprimento hipotecário diminuiu para níveis historicamente baixos, com apenas 0,2% dos empréstimos em mora em 2025.
O verdadeiro risco não é o colapso, mas sim a exclusão. Um país que não garante habitação acessível aos seus jovens e trabalhadores qualificados compromete o seu futuro. E aqui, a responsabilidade é coletiva… Passa pelo Estado, pelas autarquias, pelos bancos e por aqueles que investem e constroem.
As causas estão bem identificadas. Há falta de planeamento urbano, falta de incentivos à reabilitação e falta de uma política fiscal coerente. O IVA na construção continua a ser um obstáculo e a indústria ainda não abraçou totalmente a modernização e a industrialização dos processos, incluindo a construção em LSF e sustentável. Por outro lado, muitos municípios continuam presos a regulamentos obsoletos e a práticas de licenciamento que demoram anos a concluir.
Portugal precisa de uma visão integrada e de longo prazo!
A Comissão Europeia recomenda políticas que aumentem a oferta, promovam a habitação social e reformem o ordenamento do território. Atualmente, apenas 1,1% do parque habitacional português é público, metade do valor registado em 2010. Sem um aumento significativo deste número, o desequilíbrio entre a procura e a oferta continuará a aumentar.
O novo governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, lembrou recentemente que "é preciso fazer mais". E tem razão. É necessário construir mais, de forma inteligente e rápida, e libertar o sector das amarras que o tornam lento e dispendioso. O papel do poder local é fundamental nesta equação. Os municípios devem ser parte ativa da solução e não do problema.
Portugal não enfrenta uma bolha imobiliária, mas sim uma crise de acessibilidade e da visão imobiliária. Como país, temos de escolher entre continuar a tratar a habitação como uma questão de emergência momentânea ou torná-la uma prioridade nacional. Temos recursos, talento e experiência no setor. Só falta a coragem para agir de forma coordenada e moderna.
Porque a casa é mais do que um activo económico. É o centro da vida, o espaço onde se constrói o futuro. E um país que não garante habitação aos seus cidadãos corre o risco de perder o próprio alicerce do seu desenvolvimento.
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