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Qual é a definição de CAP RATE e por que isso importa???




“Em imóveis comerciais, cap rate, ou taxa de capitalização, é usado para determinar os valores de propriedades geradoras de renda!!!

Imóveis tal como casas multi-familiares com apartamentos de cinco unidades ou mais, prédios com escritórios, centros comerciais e outras propriedades. O cap rate pode representar coisas extremamente diferentes para pessoas diferentes em relação aos seus interesses em imóveis comerciais.

Cap rate tem dois componentes principais que são a receita operacional líquida (NOI “Net Operating Income”) e preço ou valor estimado da propriedade. O NOI é encontrado subtraindo todas as despesas da receita bruta do imóvel. Quando o NOI é dividido pelo preço ou valor de uma propriedade, você fica com o cap rate.

Taxa Cap NOI ÷ Valor

Como você pode ver, dependendo da informação que você tem sobre o imóvel, você pode determinar qualquer uma das três variáveis.

Isso é ótimo, você diz, eu posso determinar essas três variáveis… Mas como isso afeta meus empreendimentos imobiliários comerciais???…

Para mostrar as principais diferenças entre os cap rate, vou dividir os investimentos em três categorias principais:

❖ Investimento seguro: Cap rate de 5%

❖ Investimento médio: Cap rate de 10%

❖ Investimento arriscado: Cap rate de 20%

“O que o comprador quer da propriedade determina o que o comprador está procurando!!!”

Por exemplo, a propriedade vendida a uma taxa de capitalização de 5% é geralmente caracterizada por baixas percentages de vacância (menos de 5% a 10%), belos terrenos de propriedade, boa administração, comodidades atualizadas e aluguéis ou arrendamentos com preços de mercado. Há um fluxo de caixa positivo e forte todos os meses porque a propriedade está operando em todo o seu potencial.

O valor desse imóvel é maior quando operando com desempenho máximo, então um preço mais alto é pedido pelo vendedor, fazendo com que o cap rate seja menor.


Uma propriedade vendida a uma taxa de capitalização de 10% é frequentemente caracterizada por vagas mais altas (cerca de 10%-20%), terrenos médios, uma equipe de gerenciamento média e comodidades médias. Há definitivamente algum espaço para melhorias com essas propriedades.

Uma propriedade vendida a uma taxa de cap rate de 20% ou mais é geralmente considerada uma propriedade muito precária com vagas de 20% ou mais, terrenos degradados, prédios antigos que estão caindo aos pedaços, uma equipe de gerenciamento ruim e até mesmo um proprietário problemático.

Como você pode ver, o cap rate pode ser ótimo para uma pessoa e horrível para outra, dependendo do tipo de investidor que o comprador é!!!

Como vendedor, o vendedor quer vender a propriedade com o menor cap rate possível, porque isso significa que está sendo oferecido pelo preço mais alto possível. Definitivamente, depende da condição da propriedade, receita operacional, despesas, vagas e equipa de gerenciamento para determinar o que o vendedor pode obter pela propriedade.

“O mercado vai ditar qual é o preço certo para uma propriedade!!!”




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